امید

در بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تاثیرپذیری بازار مسکن از «استراتژی جدید آمریکا مقابل ایران» که با محور «برجام» در نطق تلویزیونی رئیس‌جمهوری آمریکا اعلام شد، حاکی است: شکل و میزان اثرگذاری حرف‌‌های ترامپ بر بازار ملک، با دو فاکتور قابل سنجش است که بر اساس آن، می‌توان پیش‌بینی کرد مسیر معاملات مسکن در کوتاه‌مدت از این ناحیه، دچار نوسان یا تغییر جهت نخواهد شد. 

تحولات سیاسی به‌خصوص در عرصه بین‌المللی، یکی از انواع متغیرهای بیرونی تاثیرگذار بر بازار مسکن محسوب می‌شود که آثار آن معمولا «با تاخیر و به شکل غیرمستقیم» در این بازار ظاهر می‌شود.  در این میان، شوی جمعه شب ترامپ و بازتاب‌های جهانی آن، در عمل، پایداری توافق هسته‌ای و پایبندی اروپا به این معاهده بین‌المللی (برجام) را به نمایش گذاشت.

به این ترتیب، دو فاکتور «اثر تاخیری متغیر سیاسی بر بازار ملک» و همچنین «محتوای متغیر سیاسی فعلی» نشان می‌دهد: تحولات پیش‌روی بازار مسکن طی دو ماه آتی به عواملی غیر از موضع‌گیری رئیس‌جمهوری آمریکا وابسته است و در میان مدت نیز متناسب با رفتار کنگره آمریکا و سمت و سوی متغیرهای اقتصاد کلان کشور و البته واکنش سایر بازارها، احتمال تغییرات ریز در این بازار وجود دارد. 

روز گذشته، اثر احتمالی و قابل انتظار حرف‌های ترامپ بر بازار مسکن را در قالب تحقیق میدانی از فعالان بازار و همچنین تحلیل صاحب‌نظران ارشد این بازار مورد بررسی قرار داد.

نتایج نشان می‌دهد: دو برداشت همسو از سمت بازار مسکن نسبت به «تهدید ترامپ علیه برجام» وجود دارد که بر اساس آنها، از یکسو، پرتاب توپ برجامی از سوی ترامپ به زمین کنگره آمریکا برای تصمیم‌گیری ظرف ۶۰ روز آینده نشانه «احتیاط توام با خودداری اجباری از اقدام ضدبرجامی» تلقی می‌شود و از سوی دیگر واکنش‌های منفی چهره‌های سیاسی جهان همچون مسوول سیاست خارجی اتحادیه اروپا به اظهارات ترامپ (و حتی آژانس بین‌المللی انرژی اتمی) علامتی از «استحکام برجام» در برابر به‌هم‌زدن یکطرفه آن و راه سخت ترامپ برای خروج از توافق ارزیابی می‌شود.

برآیند این دو برداشت که در فضای کلی معاملات روز گذشته بازار مسکن شهر تهران و همچنین تحلیل‌های کارشناسی صاحب‌نظران مشهود است، مشخص می‌کند: بازار معاملات ملک، فعلا بی‌تفاوت به استراتژی جدید آمریکا در برابر برجام، به مسیری که با تاخیر بعد از توافق هسته‌ای تیرماه ۹۴ در آن قرار گرفت ادامه می‌دهد. در این میان، مجموعه‌ای از متغیرهای کلیدی همچون تسهیلات خرید مسکن و آینده نرخ سود بانکی، بیش از متغیر سیاسی، بر مسیر موجود –پیش‌رونق- اثر خواهد گذاشت. 

در میان‌مدت و بلندمدت نیز چنانچه خروج احتمالی آمریکا از برجام یا دستکاری یکطرفه آن اتفاق بیفتد، بازار مسکن ابتدا در حوزه ساخت و ساز، از محل نوسانات احتمالی بازار ارز، آن هم در صورت بروز التهاب در قیمت دلار، تاثیر می‌پذیرد و سپس با تاخیر، افزایش هزینه‌های ساختمانی به قیمت ملک منتقل خواهد شد. تحولات سیاسی ناشی از حماقت ترامپ در قضیه برجام طی ماه‌های آتی، بر رفتار میان‌مدت تقاضای سرمایه‌ای مسکن نیز می‌تواند اثرگذار باشد.

فعالان مسکن به اظهارات تکمیلی سیاستمداران آمریکا تنها چند ساعت پس از سخنرانی ترامپ که بر «ماندن در برجام» تاکید کردند، استناد می‌کنند و معتقدند: رشد حجمی معاملات مسکن طی نیمه اول امسال، محصول ورود تقاضای مصرفی به بازار ملک بود و هنوز تقاضای سرمایه‌ای حضور موثر در این بازار پیدا نکرده که ورود یا خروج آن تحت تاثیر صحبت‌های ترامپ، بتواند مسیر فعلی معاملات را دستخوش تغییر کند.  با این حال، هم اکنون به گفته صاحب‌نظران بخش مسکن، متغیرهای جدی‌تر از ترامپ، بر رفتار تقاضای مصرفی موجود در بازار ملک مسلط و اثرگذار است. 

تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز بیش از آنچه از آمریکا سیگنال بگیرد، نرخ بازدهی بازارهای رقیب همچون بازار پول (بانک‌ها) و بازار ارز و بورس را ملاک تعیین مکان سرمایه‌گذاری خود قرار خواهد داد. این سه بازار در ماه‌های آینده و به‌خصوص در پایان موعد کنگره برای اعلام نظر نهایی خود، جهت تقاضای سرمایه‌ای ملک را روشن خواهد کرد.

نوسانات مثبت قیمت ارز می‌تواند بخشی از تقاضای سوداگرانه را به سمت خود جلب کند. بازار معاملات مسکن در تهران، سال ۹۴،‌ به توافق هسته‌ای ایران و کشورهای «۱+۵»، با تاخیر و به‌صورت تدریجی و غیرمستقیم واکنش نشان داد. در همان تیر ماه به دلیل صبر و انتظار در همه بازارها تحت تاثیر برگزاری نشست‌های چند روزه گروه «۱+۵»، طبیعی بود رکود موجود در معاملات مسکن نیز عمیق‌تر شود. در تیر سال ۹۴، حجم معاملات خرید آپارتمان ۲۵ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و ۱۸ درصد نسبت به تیر ۹۳ سقوط کرد. 

اما در ۵ ماه بعد از آن یعنی در فاصله مرداد تا آذر، متوسط فروش ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت، نه تنها نسبت به تیر کاهش پیدا نکرد که حدود هزار فقره بیشتر از معاملات تیر ماه شد. روند تدریجی بهبود معاملات خرید مسکن در تهران از اواخر سال ۹۴، محسوس شد و در طول سال ۹۵، بازار در فاز پیش‌رونق قرار گرفت. در حال حاضر چنانچه جو روانی بازار ملک به سمت شایعه‌های فاقد منطق و تحلیل کارشناسی منحرف نشود، انتظار آن است که معاملات بدون عقبگرد، به لبه رونق نزدیک شود.

تحلیل صاحب‌نظران حوزه مسکن  درباره اثر اظهارات ترامپ

 آخرین بازار در واکنش به ترامپ

حسین عبده‌تبریزی می‌گوید: بازار مسکن بازاری است که حداقل تاثیر را از اقدامات ضدبرجامی دونالد ترامپ می‌گیرد. تحلیل این صاحب‌نظر اقتصادی درباره نوع واکنش بازارهای مختلف به سخنرانی ترامپ نشان می‌دهد تغییرات قیمت و نرخ بازدهی در بازارهایی که حساسیت بالا نسبت به این قبیل تحولات بیرونی دارند، بر رفتار تقاضای سرمایه‌ای تاثیر می‌گذارند که یک نمونه از آنها بازار ارز خواهد بود اما در بازار معاملات مسکن چون که در حال‌حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری به شکل محسوس وجود ندارد و قابل مشاهده نیست، در نتیجه واکنش کوتاه‌مدت در این بازار قابل انتظار نخواهد بود. 

عبده‌تبریزی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: عمده بازارها در چند روز قبل از سخنرانی رئیس‌جمهوری آمریکا، این موضوع را در خود لحاظ کردند.  

تغییرات قیمتی در برخی بازارها همچون ارز طی هفته گذشته نشان داد، فعالان بازار، از قبل، توقع چنین رفتاری از جانب ترامپ را داشتند و اثر آن تا پیش از روز سخنرانی، به نوعی، بروز کرد. عبده‌تبریزی با بیان اینکه در صورت تداوم واکنش بازارها، اولین بازار، ارز خواهد بود، تاکید می‌کند: آنچه که ترامپ به دنبال آن است، «تحریم» است که البته این موضوع جدید نیست. 

او به دنبال ابزار جدید برای تحریم بیشتر است که فعلا در اختیار ندارد. از این نظر، نهایت حرکت ایذایی آمریکا، تهدید نهادهای مالی برای عدم همکاری با بانک‌های ایران خواهد بود که در بدترین وضعیت، بانک‌های بزرگ که کمترین سطح همکاری را با ایران داشتند، آن را باز هم تقلیل یا قطع خواهند کرد.

حداکثر تاثیر ترامپ،  ایجاد «نویز» است

بهروز ملکی: آنچه بدیهی است این است که دیپلماسی منطقی آقای روحانی به همراه دیپلماسی غیرمنطقی آقای ترامپ، ابزارهای آمریکا برای تحت فشار قراردادن ایران را به مراتب محدودتر از گذشته کرده است. لحن و محتوای سخنرانی ترامپ نیز موید این موضوع است. از سوی دیگر اگر تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشورمان طی سه دهه گذشته را مرور کنیم خواهیم دید که بازار مسکن، واکنش هیجانی به این قبیل اتفاقات از خود نشان نمی‌دهد. در واقع ساختار این بازار، وزین‌تر از آن است که رفتار کوتاه‌مدت خود را به چنین عواملی گره زند! 

اساس ادوار تجاری در بخش مسکن، بر مدل تار عنکبوتی استوار است، به‌طوری که پس از رکود بازار مسکن، با افت سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سه‌ساله) و به‌تبع، تحریک مجدد بازار می‌شود. البته عوامل متنوعی همچون رشد اقتصادی، درآمدهای نفتی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا) و... می‌تواند موجب تغییراتی در طول و عرض ادوار تجاری بخش مسکن شود، اما عامل اصلی از ساختار زمانبر، سرمایه‌بر، مکان‌محور و غیرقابل واردات مسکن نشأت می‌گیرد. 

بر این مبنا از رفتار نسبتا منطقی بازار مسکن می‌توان چنین استنباط کرد که عوامل برون‌بخشی همچون موضع رئیس‌جمهوری آمریکا درخصوص برجام نمی‌تواند روند حرکتی بخش مسکن ایران را به هم بریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. بنابراین آنچه بیش از سایر گزینه‌ها محتمل به نظر می‌رسد این است که پس از اعلام موضع ترامپ، بازار مسکن کشورمان، کماکان به مسیر رو به بهبود خود ادامه داده و همان‌طور که انتظار می‌رفت، رشد قیمت مسکن، حول و حوش تورم عمومی خواهد بود.

یک سناریو از رفتار بعدی ترامپ

تیمور رحمانی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن معتقد است: تصمیم رئیس‌جمهوری آمریکا به رفتار خارج از اصول برجام را نباید کم اهمیت تلقی کرد. در قالب یک سناریو، آمریکا ممکن است اروپا را برای تغییر متن توافق هسته‌ای، همراه خود کند. این سناریو می‌تواند جو «عدم اطمینان» در بازارهای داخلی را موجب شود.  

در این حالت اولین بازار اثرپذیر، بازار ارز خواهد بود که فشار افزایشی روی قیمت‌ها در این بازار ادامه پیدا می‌کند. اما دامنه افزایش قیمت ارز به دلیل ریسک سرمایه‌گذاری بیشتر در این بازار برای افراد، سقف خواهد داشت. در این حالت با لحاظ احتمال تصمیم بخشی از سپرده‌گذاران بانکی به خروج از بازار پول تحت تاثیر بدترشدن اوضاع و احوال شبکه بانکی، بازار ملک ممکن است مقصد بخشی از تقاضای سرمایه‌ای قرار بگیرد.

برآیند دو نیروی ترامپی در بازار مسکن

حمید یاری، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، ضمن تاکید بر طبیعی بودن نوسانات افزایشی قیمت دلار طی روزهای آینده، معتقد است: فارغ از تحولاتی که ممکن است در روزهای آینده بازار ارز با آن روبه‌رو شود و تصمیماتی که بانک مرکزی برای مدیریت این موضوع اتخاذ خواهد کرد، در بازار مسکن دو نیرو ناشی از موضع رئیس‌جمهوری آمریکا، به شکل غیرمستقیم و در میان‌مدت و البته به شکل مشروط ظاهر می‌شود که برآیند آن بر بازار، تقریبا صفر خواهد بود؛ به این معنا که اثر این دو نیروی غیرهم‌جهت در نهایت خنثی خواهد شد. 

یاری در توضیح این دو نیروی تاثیرگذار بر بازار مسکن، این کارشناس اقتصادی اعلام کرد: در صورتی که قیمت ارز در بازار تحت تاثیر رفتارهای ترامپ افزایش پیدا کند، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نیز متاثر خواهد شد و در بلندمدت، قیمت‌ها در بازار املاک می‌تواند دستخوش تغییر افزایشی شود. اما در مقابل، با کاهش حس ثبات در اقتصاد، تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار ملک کاهش خواهد یافت. 

در نتیجه، می‌توان انتظار داشت در صورت شکل‌گیری این دو نیرو، برآیند آن در بازار ملک، بی‌اثر یا فوق‌العاده کم‌اثر باشد و بنابر این پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن روند عادی خود را طی کند.

ادامه روند فعلی در بازار واحدهای مصرفی

محمدرضا امینی،  فعال ساختمانی، درخصوص تاثیر اظهارات ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا بر بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هر چند با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشور به‌طور عام و بازار مسکن به‌طور خاص، پیش‌بینی برای آینده بلند‌مدت بازار ملک کار دشواری است، اما موضع‌گیری سیاسی ترامپ درخصوص برجام، در کوتاه‌مدت تاثیر خارق‌العاده و متحول‌کننده‌ای در بازار ملک به‌خصوص واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و معمولی ندارد. 

در شرایط فعلی، با ادامه روند آغاز شده طی ماه‌های اخیر در بازار املاک مصرفی، طبقات متوسط به خریدهای خود در بازار ادامه خواهند داد. امینی تاثیرگذاری اظهارات و سیاست‌های ترامپ را در سایر بازارها به خصوص بازار ارز بیش از بازار مسکن عنوان کرد و افزود: در شرایط عدم ثبات، دارایی‌های سرمایه‌ای دیر نقدشونده از اولویت سرمایه‌گذاری خارج می‌شوند.

اثر میان‌مدت بر رفتار سمت عرضه مسکن

سلمان خادم‌المله،  کارشناس بازار مسکن و صاحب‌نظر بازار سرمایه با اشاره به برخورد‌های غیرمنطقی و پوپولیستی رئیس‌جمهور آمریکا در قبال ایران، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند این‌گونه رفتارهای بی‌منطق نمی‌تواند اثر متحول‌کننده و خارق‌العاده‌ای بر بازار مسکن داشته باشد اما در حوزه سیاست و اقتصاد خالی از تاثیر هم نخواهد بود. 

وی بیشترین تاثیر این‌گونه سیاست‌ها و اظهارات را بر «بازار ارز» عنوان کرد و افزود: این‌گونه سیاست‌ها در کوتاه‌‌مدت اثر خارق‌العاده‌ای بر بازار مسکن به خصوص بازار واحدهای مصرفی ندارد اما در بلندمدت تحت تاثیر نوسانات احتمالی نرخ ارز می‌تواند منجر به تحریک سمت عرضه برای افزایش قیمت‌ها شود؛ البته منشأ رشد قیمت، افزایش هزینه‌های ساخت مسکن ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است که افزایش نرخ ارز همراستا با پیش‌بینی‌های قبلی برای سایر متغیرها می‌تواند اثر خود را بر رفتار سمت عرضه در میان‌مدت نشان دهد.

 تاثیر غیرمستقیم بر سرمایه‌گذاری مسکن

میثم رادپور، صاحب‌نظر حوزه مسکن نیز با بیان اینکه بیشترین نگرانی‌ها از بابت اثرگذاری سیاست‌ها و اظهارات اخیر ترامپ درخصوص برجام، مربوط به بازار ارز است، به «دنیای اقتصاد» گفت: زمانی که متغیر اقتصادی مهمی همچون ارز از شرایط باثباتی برخوردار نباشد می‌تواند تاثیر خود را در میان‌مدت و بلندمدت بر سایر متغیرها و بخش‌های اقتصاد کشور نیز منتقل کند. 

در مورد بازار مسکن می‌توان گفت، بازار زمین به دلیل عدم وابستگی مستقیم به متغیرهای خارجی، کمتر تحت تاثیر این‌گونه ناآرامی‌های سیاسی قرار می‌گیرد؛ اما بخش ساختمان و ساخت و ساز که به‌طور مستقیم در ارتباط با نرخ ارز قرار دارد می‌تواند از این تحولات تاثیر بگیرد هرچند این تاثیر در کوتاه‌مدت نخواهد بود.  

رادپور با اشاره به حجم قابل توجه نقدینگی‌های بدون پشتوانه‌ در اقتصاد کشور که هم‌اکنون عمده آن در حساب‌های بانکی سپرده‌گذاری شده است، گفت: در صورت ایجاد شرایط نااطمینانی در اقتصاد این نقدینگی‌ها به سمت سایر بازارها حرکت می‌کند اما آنچه مشخص است اینکه تحولات اینچینی با تاخیر به بازار مسکن می‌رسد و بنابراین در کوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار تحول چندانی را در این بازار داشت.

اختلال در رونق مسکن منتفی است

فرشید پورحاجت، فعال ساختمانی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در حال حاضر شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که هیچ‌گونه تحول محسوس تحت تاثیر سخنان دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا، در آن صورت نخواهد گرفت. پورحاجت با بیان اینکه در سال‌ها و دوره‌های قبل نیز شرایطی به مراتب سخت‌تر از شرایط فعلی تجربه شده اما بازار به روال عادی خود ادامه داده است، خاطرنشان کرد: اظهارات ترامپ به حدی تاثیرگذار نیست که بتواند روال فعلی بازار مسکن را با اختلال یا تغییر مواجه کند.

وضعیت عادی در بازار مسکن

علیرضا اشکان، فعال بازار معاملات مسکن با بیان اینکه در روز شنبه به‌عنوان روز اول معاملات مسکن بعد از اظهارات جمعه شب ترامپ، بازار روال طبیعی خود را مشابه روزهای گذشته طی کرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به حمایت حداکثری جامعه جهانی از برجام و تایید پایبندی ایران به تعهدات، بازار مسکن وکل اقتصاد کشور تحت تاثیر سیاست رئیس‌جمهور آمریکا دچار تحول اساسی و ساختاری نخواهد شد.  

از سوی دیگر و با توجه به اینکه ماه‌ها از ریاست جمهوری ترامپ بر آمریکا سپری می‌شود و سیاست وی در قبال ایران قابل پیش‌بینی بود اظهارات جمعه شب وی شوک خاصی را به بازار مسکن وارد نکرده است و به نظر نمی‌رسد تحت تاثیر این اظهارات روندهای فعلی در بازار مسکن به خصوص بازار واحدهای مصرفی با تغییر مواجه شود.

به گفته اشکان هم‌اکنون متغیرهای مهم دیگری همچون نرخ سود سپرده‌های بانکی، در استطاعت نبودن تسهیلات خرید مسکن، مازاد عرضه و سختی فروش بخشی از واحدهای مسکونی ساخته شده طی سال‌های رکود به مراتب اثرگذارتر از اظهارات ترامپ بر بازار مسکن هستند.