امید

آقای نریمان در خصوص مشکلات مسکن مهر بسیار گفته شده است وزارت راه و شهرسازی و به خصوص شرکت عمران شهرهای جدید در سه ساله گذشته برای به سامان رسیدن این طرح پرهزینه چه راهی در پیش گرفت و در این مسیر با چه مشکلاتی مواجه بود؟

پروژه مسکن مهر با تعهد ساخت دومیلیون واحد در زمان تصدی دولت گذشته آغاز شد و قبل از این که به سرانجام برسد تحویل دولت یازدهم شد آن هم در حالی که بر اساس برنامه و طبق تعهدات و ضوابط باید همه واحدها حداکثر در بازه زمانی 12 تا 18 ماه تحویل صاحبانشان می‌شدند به این ترتیب پروژه مسکن مهر در حالی به دست دولت یازدهم رسید که از آغاز عملیات ساخت گرورهی از آن‌ها 7 سال هم می‌گذشت.  دلایل این تأخیر و تعویق را هم می‌توان عدم برنامه ریزی و کنترل در مرحله آغاز به کار ؛ مشکلات تعاونی‌ها ، نبود متقاضی به میزان ساخت و ساز صورت گرفته ، تأمین تسهیلات بانکی و آورده اندک مردم دانست.

نکته قابل ذکر این که بهترین پروژه‌های طرح مسکن مهر در شهرهای جدید شکل گرفت از جمله اطراف تهران یعنی هشتگرد ، پردیس و اندیشه اما سهم شهرهای جدید از کل پروژه مسکن مهر دست بالا به 20 درصد می‌رسد یعنی در مجموع 400 هزار واحد . با این اوصاف شرکت عمران شهرهای جدید تنها متولی بخشی از پروژه مسکن مهر است که در شهرهای جدید ساخته شده  و در  این حوزه هم تلاش می‌کند تمامی واحدهای مسکونی احداث شده در 18 شهر جدید  از جمله پرند و پردیس به سرعت و در کمترین بازه زمانی به دست صاحبانشان برسد .

برنامه ریزی شده در شهرهای امیرکبیر،  اندیشه ، بهارستان ،  بینالود ، رامشار، رامین، سهند ، شیرین شهر ،صدرا ، عالیشهر ، شهرعلوی فولاد شهر ، گلبهار ، مجلسی و مهاجران عمده واحدهای مسکن مهر تا پایان سال به اتمام برسد البته چند شهر هم استثنا به شمار می‌رود از جمله پردیس . در این شهر هم البته افتتاح پروژه با تأخیر انجام شده به عبارت دیگر تنها 6 ماه قبل از پایان عمر دولت قبل طرح کلید خورد. ضمن اینکه شهر جدید به لحاظ جغرافیای در محلی دشوار از نظر ساخت و ساز قرار دارد یعنی در تپه ماهورها و در دل کوه‌ها. . 

وزارت راه و شهرسازی در ساخت واحدهای مسکن مهر از توجه به حقوق شهروندی بارها سخن گفته است در طرح‌هایی که در شهرهای جدید ساخته شدند این هدف چگونه محقق شده است؟

ساخت مسکن مهر تنها به احداث واحدهای مسکونی محدود نمی‌شود .ساکنان جدید به برنامه‌های شهرسازی از جمله شبکه ارتباطی، آب ، برق ،  گاز، فاضلاب ، فضای آموزشی، فرهنگی و تفریحی و البته امنیتی نیازمند هستند که باید مهیا شود. به طور مثال 80 هزار واحد در پردیس ساخته شده یعنی جمعیتی حدود 250 تا 320 هزار نفر در آن‌ها ساکن خواهند شد به این ترتیب مسکن مهر پرند یک محله یا بخشی از یک شهر نیست بلکه خود به تنهایی شهری است با جمعیتی قابل توجه که به تمام رفاهی و خدماتی نیازمند است. به این ترتیب برای رعایت حقوق شهروندی ساکنان باید تمامی این امکانات فراهم شوند.

البته شعار اول مسکن مهر ساخت و ساز با کمترین قیمت بود اما توجه به این حقوق و ساخت چنین فضاهایی قطعاً هزینه نهایی هر واحد را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد . واقعیت این است که دولت قبل مجری طرح را مکلف کرده بود برای تأمین این هزینه‌ها قطعاً از آورده مردم استفاده کند اما در چنین شرایطی قطعاً قیمت نهایی سر به فلک می‌کشید. به همین دلیل دولت تصمیم گرفت هزینه طرح‌های آماده سازی زیربنایی و روبنایی را از محل اعتبارات خود تأمین کند. یکی از روش‌ها برای کاهش مشکلات هم  استفاده از روش تهاتر بود یعنی در قبال مطالبات پیمانکاران وجه نقد و زمین به آن‌ها تعلق گیرد. با این روش بخشی از مشکلات مالی دولت حل شد  راه حل بعدی هم البته تدارک اعتبارات و گرفتن وام از بانک‌ها بود که بازپرداخت آن از طریق دولت تعهد می‌شد.

پیشرفت طرح مسکن مهر در شهرهای جدید را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بر اساس آمار سهم دولت یازدهم از افتتاح مسکن مهر بیش از 70 درصد است یعنی سهم دولت قبل به کمتر از 30 درصد می‌رسد یعنی بیش از دو برابر.

به عنوان مثال دولت یازدهم پروژه مسکن مهر پردیس را با 30 درصد پیشرفت فیزیکی تحویل گرفت و این رقم در حال حاضر به 80 درصد رسیده است . در مناطقی مثل فاز 11 یعنی محله ایرانشهر ، 5 هزار واحد برای جمیعیتی بالغ بر 15 هزار نفر آماده شده البته به همراه سازه‌های روبنایی و زیربنایی ، خواروبارفروشی‌ها، نیروی انتظامی ، مدارس و مساجد و این روند ادامه دارد.

هزینه هر واحد 86 مترمربعی با 106 متر بنای غیر واحد به 40 میلیون تومان می‌رسد البته به اضافه وام 30 میلیون تومانی در مورد متراژرهای بزرگ‌تر یعنی بیش از 120 متر طبیعتاً قیمت افزایش می‌یابد چون این واحدها در قالب مسکن مهر ساخته شده اما مقیاس بسیار بزرگتری دارند. نوسان قیمت در مناطق مختلف هم  کم و در حدود 10 تا 15 درصد است یعنی در متراز برابر در مناطق مختلف.

به این ترتیب نگران پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها نیستم نگرانی ما این است که دیگر نهادها متولی در مسکن مهر به تعهدات خود در موعد مقرر عمل نکنند . گزارش کمیسیون اصل 90 هم به همین نکته اشاره کرده است. یعنی تنها وزارت راه و شهرسازی متولی اجرای مسکن مهر نیست و دیگر نهادها و وزاتخانه‌ها از جمله وزارت نیرو ، آموزش و پرورش و تعاون ، کار و رفاه اجتماعی هم مسئولیت دارند . آن‌ها باید خدمات خود را انجام دهند تا پروژه به سرانجام برسد .

به هرحال پیش بینی می‌شود بخش عمده پروژه‌های مسکن مهر تا پایان سال جاری به انتها برسد  و مابقی هم در نیمه اول سال آینده نهایی شود  البته مشروط به همکاری دیگر نهادها و وزارتخانه‌های مسئول و تکمیل همه آورده‌ای که مشتریان متعهد شده‌اند.چون در موارد بسیاری، 100 درصد پروژه تکمیل شده و آماده واگذاری است اما خریداران هنوز 70 درصد آورده را هم تأمین نکرده‌اند.در چنین شرایطی عجیب نیست که مطالبات پیمانکاران هم پرداخت نمی‌شود .

با این حال دور جدید تحویل مسکن مهر از چند هفته آتی اعلام خواهد و در دهه فجر واحدهای آماده شده تحویل صاحبانشان خواهد شد.

در این واحدهادی آماده تحویل فضاسازی شهری هم صورت گرفته است؟

بله به طور مثال در شهر پرند 20 واحد آموزشی به اتمام رسیده و در دیگر شهرهای جدید هم در برنامه‌های برای این گروه از ساخت و سازها  گنجانده شده‌اند . در بهارستان اصفهان سه باب مدرسه با کیفیت عالی و مثال زدنی افتتاح شده است البته این توجه به حقوق شهروند در پروژه مسکن مهر فرآیند دشواری است . از جمله این که فعلاً برای حمل ونقل ساکنان  یارانه تعلق می‌گیرد تا زمانی که شبکه‌های اجتماعی به وجود آیند.

بعد از اتمام پروژه مسکن مهر در سال 96 هم به سراغ مسکن اجتماعی خواهیم رفت و تلاش خواهیم کرد با توجه به تجربیات تلخ و شیرین مسکن مهر این پروژه را با موفقیت به پیش ببریم.

آقای نریمان به خالی ماندن تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر اشاره کردید دلیل این امر را چگونه می‌توان توصیف کرد؟ آیا مکان یابی صورت گرفته در این معضل نقش داشته است؟

مکان یابی شهرهای جدید ربع قرن پیش صورت گرفته و مصوب شورای عالی شهرسازی است و ایرادی ندارد به این ترتیب نبود تقاضا برای واحدهای این شهرها ربطی به مکان یابی ندارد . دلیل این امر  را می‌توان ساخت وسازهایی دانست که بر اساس برنامه و نیاز و تقاضا انجام نگرفته و به  اقبال مردم توجهی نشده است. به عنوان مثال در هشتگرد 50 هزار واحد ساخته شده که بسیاری از آن‌ها متقاضی ندارد و اصولاً هم نمی‌توان انتظار داشت در شهری که  7 یا 8 هزار نفر هم جمعیت ندارد این میزان از تقاضا به وجود آید.جالب این که برای خرید این واحدها شروطی هم گذاشته شده از جمله بومی و متأهل بودن بنابراین فعلاً چاره‌ای نیست جز حذف بعضی از این شروط و پذیرش خریدار از شهرهای دیگر.

در پرند برای بسیاری از واحدها متقاضی و خریدار وجود ندارد چون 95 هزار واحد ساخته شده به این ترتیب همین امروز هم بعضی از این واحدها خاالی و بدون مشتری باقی مانده بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که مکان یابی درست صورت گرفته اما توجهی به ظرفیت و تقاضا برای خرید نشده است .

کیفیت سازه‌ها از جمله انتقاداتی است که از ابتدا به واحدهای مسکن مهر وارد شده آیا این ایرادات در دولت یازدهم مدنظر قرار گرفت و مرتفع شد؟

دولت یازدهم تعداد قابل توجهی واحد نیمه تمام را در قالب طرح مسکن مهر به ارث برده البته دولت پیشین مدعی بود که این طرح را با پیشرفت فیزیکی 60 درصدی تحویل داده است این ادعا البته به نظر من غیرواقع بینانه است اما اگر فرض را بر همین اساس قرار دهیم پی ریزی و فونداسیون ساختمان‌ها در دولت قبل انجام گرفته و اگر قرار بوده نکات ایمنی در ساخت و ساز رعایت شود مربوط به همان دوره است در نتیجه هرگونه کاستی در این زمینه مسئولیتی را برای دولت فعلی ایجاد نمی‌کند با این حال در شهرهای جدید این موضوع با وسواس مورد توجه قرار گرفت و واحدهایی که با مشکل جدی مواجه بودند کنار گذاشته شدند و ارزیابی مجددی صورت گرفت در نهایت هم کیفیت واحدهای تکمیل شده از سوی سازمان نظام مهندسی به تأیید رسید.

یکی از انتقادها به تکمیل واحدهای مسکن مهر افزایش قیمت نهایی در هنگام تحویل است این قیمت‌ها بر چه اساسی تعیین شدند؟

ببینید اصولاً قیمت قطعی و نهایی تعیین نشده بود که افزایش هم بیابد . بر اساس تاکید صریح دولت قبل قیمت‌ها علی الحساب تعیین و اعلام شده بودند  یعنی باید قیمت نهایی پس از پایان محاسبه و رقم قطعی اعلام شود.  در حال حاضر هم با توجه به پیش بینی پایان پروژه تا نیمه اول سال آینده چون احتمال نمی‌رود نوسان تورمی شدیدی پیش رو باشد و قیمت‌ها مثلاً در بازار ارز تکان شدیدی را تجربه کند می‌توان رقم نهایی را با قطعیت بالایی تعیین و اعلام کرد.

در چنین شرایطی دولت ناچار به تأمین هزینه‌هاست و با توجه به قدرت خرید متقاضیان و گزارشی که وزارت مسکن و شهرسازی ارائه داده ، کمیسیون اصل 90 در گزارش خود پیشنهاد کرده میزان تسهیلات بانکی افزایش چون احتمالاً بسیاری از خریداران توان افزایش آورده نقدی را ندارند.

مردم دقت داشته باشند که شرکت ما حتی یک ریال به صورت مستقیم  از مبلغ پرداختی مالک دریافت نمی‌کنند مردم آورده نقدی را به حساب خود نزد بانک عامل یعنی مسکن پواریز می‌کنند حتی رقم تسهیلات هم به حساب آن‌ها منتقل می‌شود در ادامه هزینه پیمانکاران بعد از تأیید نهایی از همین محل تأمین و به حسابشان واریز می‌شود. در این خصوص شرایط برای مبلغ اضافی برآورد شده هم به حساب مالک واریز خواهد شد.

برای واحدهای بدون تقاضا هم البته باید تدابیری اندیشیده شود در پردیس از 400 هزار واحد 60 هزار واحد بدون متقاضی باقی مانده یا تقاضای موثری برای آن‌ها وجود ندارد به عبارت دیگر مشتری مبلغ بسیار ناچیزی از تعهد خود را پرداخت و واحد خریداری شده را به حال خود رها کرده و رفته است. بعضی از واحدها هم به غیر از متقاضی اصلی فروخته و واگذار شده رسیده و سر از بنگاه‌های معاملات املاک درآورده است ما امیدواریم و قصد داشتیم این واحدها به دست متقاضیان اصلی برسد اما به صورت کامل در هدف خود موفق نشدیم .

گفتید که در مرحله بعد دولت به سراغ مسکن اجتماعی خواهد رفت این طرح چه تفاوت‌هایی با مسکن مهر دارد؟

این طرح برای متقاضیانی با درآمد متوسط به پایین در نظر گرفته شده و چند دستگاه هم متولی شناخت و غربال مشمولان هستند از جمله کمیته امداد امام خمینی ، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و  بنیاد مسکن . وزارت راه و شهرسازی هم متولی تدارک زمین برای ساخت خواهد بود تلاش هم بر این است که با توجه به تجربه مسکن مهر پروژه مسکن اجتماعی به جای مردم محور باشد  ضمن این که بخشی از واحدهای مسکن مهر که فاقد تقاضا برای خرید هستند هم دوباره بررسی خواهند شد تا به قشر کم توان مالی و از جمله کارگران و مستضعفان تعلق گیرند.  به هر حال ساخت مسکن از اولیت های دولت یازدهم است و بعد از پایان مسکن مهر قطعاً پروزه مسکن اجتماعی کلید خواهد خورد .

آقای نریمان به عنوان پرسش آخر ؛ مدیریت شهری در کلان شهرها از جمله تهران را وابسته به چه عواملی می دانید؟

مهم‌ترین مشکل و معضل مدیریت کلان شهرها و از جمله تهران عدم وجود جریان درآمد پایدار برای اداره شهر و ارائه خدمات در خور منزلت شهروندان است . نبود این جریان درآمدی ثابت ، شهرداری‌ها و مدیران شهری  را ناچار می‌کند دست به شهرفروشی بزنند یعنی فروش تراکم و تبدیل فضای سبز و باغ‌ها به مجتمع‌های مسکونی و انبوه سازی .به عبارت دیگر مهمترین مشکل نبود جریان درآمدی پایدار و ثابت است که گاهی مدیران شهری را ناچار می‌کند دست به اقداماتی بزنند که نتیجه فاجعه بار آن نه تنها از سوی خبره‌های این حوزه بلکه از سوی مردم عادی هم قابل تشخیص است. برای رفع این مشکل مجلس و دولت باید تدبیری بیاندیشند تا یک جریان سالم اقتصادی را برای شهرداری‌ها فراهم شود مثل گرفتن عوارض شهری و از جمله عوارض نوسازی . این عوارض باید به روزرسانی و عوارض جدیدی هم تعریف شود. مردم هم باید بپذیرند که همان طور که اداره فضای مشترک در منازلشان نیازمند هزینه است اداره فضای شهری هم به پرداخت هزینه‌ها نیاز دارد از سوی دیگر مدیران شهری هم باید دست از حاتم بخشی و بسط و گسترش تشکیلات اداری خود بردارند و هزینه‌ها را کاهش دهند چون بخش بزرگی از درآمدها صرف هزینه‌های جاری شهرداری‌ها می‌شود .